Tassazione degli affitti brevi: la guida completa

Quali imposte si pagano affittando casa per brevi periodi, entro quando, e cosa cambia dal 2026.

Ultimo aggiornamento: 27 settembre 2026

Affittare casa per brevi periodi genera reddito, e quel reddito va dichiarato. Gli obblighi però non sono uguali per tutti: dipendono da quanti immobili si affittano, se si è residenti in Italia, e dal regime fiscale scelto. Questa guida mette in fila le cose da sapere, con le scadenze effettive.

Cos'è una "locazione breve" per il fisco

Non è una definizione generica: la legge italiana fissa requisiti precisi. Si parla di locazione breve quando ricorrono tutte queste condizioni:

• l'immobile è a uso abitativo;
• la durata del contratto non supera i 30 giorni;
• host e ospite sono persone fisiche che non agiscono come imprese;
• il soggiorno non ha finalità commerciali;
• si affittano non più di 2 appartamenti per anno d'imposta — soglia scesa da 4 a 2 dal 1° gennaio 2026.

Si possono offrire servizi accessori (pulizia, biancheria, wi-fi, utenze, aria condizionata) senza uscire dalla definizione. Oltre quella soglia di immobili, invece, l'attività si presume imprenditoriale, con tutto quello che comporta: partita IVA, obblighi contabili, adempimenti IVA.

Chi paga le imposte in Italia

• Residenti in Italia: tassati su tutti i redditi da locazione, ovunque si trovi l'immobile.
• Non residenti: tassati in Italia solo sui redditi prodotti da immobili situati sul territorio italiano.

Due strade: IRPEF ordinaria o cedolare secca

Il reddito da locazione breve si può tassare in due modi.

Tassazione ordinaria (IRPEF)

Il canone si somma agli altri redditi e sconta le aliquote progressive. Per il periodo d'imposta 2026 gli scaglioni sono (la Legge di Bilancio 2026 ha abbassato il secondo dal 35% al 33%):

• fino a 28.000 €: 23%
• da 28.000 a 50.000 €: 33%
• oltre 50.000 €: 43%

A questi si aggiungono le addizionali regionale (fino al 3,3%) e comunale (fino allo 0,8%), che dipendono da dove risiede il contribuente. Le aliquote sono periodicamente riviste dal Governo.

In regime ordinario la base imponibile non è l'intero incasso: quando si affitta un immobile di proprietà si considera il valore più alto tra la rendita catastale rivalutata del 5% e il 95% del canone maturato (in casi particolari 75% o 65%).

Cedolare secca

Aliquota fissa del 26%, ridotta al 21% su un solo immobile a scelta del contribuente. Sostituisce IRPEF, addizionali, imposta di registro e di bollo. La base imponibile però è l'intero canone lordo, senza deduzione di spese o commissioni. Approfondimento sulla cedolare secca.

Le scadenze da segnare

Presentazione della dichiarazione

• Modello 730 (dove applicabile): entro il 30 settembre dell'anno successivo.
• Modello Redditi Persone Fisiche: entro il 31 ottobre dell'anno successivo.
• Dichiarazioni cartacee (solo casi residuali): tra il 30 aprile e il 30 giugno.

Versamento

Si paga con il modello F24, tipicamente in due momenti: il saldo dell'anno precedente e l'acconto per l'anno in corso. L'acconto si versa:

• in un'unica soluzione entro il 30 novembre, se non supera 257,52 €;
• in due rate se pari o superiore a 257,52 €: la prima entro il 30 giugno (insieme al saldo dell'anno prima), la seconda entro il 30 novembre.

La ritenuta dei portali non chiude i conti

Quando la prenotazione passa da un intermediario che incassa dall'ospite e paga l'host (Airbnb, Booking e simili), quell'intermediario trattiene una ritenuta del 21% sul lordo.

Dal 2024 è una ritenuta d'acconto, non a titolo d'imposta: non sostituisce la dichiarazione. Bisogna comunque calcolare l'imposta dovuta, sottrarre quanto già trattenuto e versare la differenza entro la scadenza del saldo. È un errore frequente pensare che, avendo il portale già trattenuto qualcosa, non ci sia altro da fare.

Le altre imposte sull'immobile

• IMU: si versa al Comune, calcolata sul valore catastale moltiplicato per un coefficiente legato alla categoria dell'immobile.
• TARI e altri tributi locali, secondo il regolamento comunale.
• Tassa di soggiorno: non è un'imposta sul tuo reddito, ma un tributo che riscuoti dall'ospite e riversi al Comune. Regole e importi cambiano da comune a comune.

Un dato che il fisco ha già

Le piattaforme comunicano all'amministrazione finanziaria i compensi corrisposti agli host. Se quanto dichiari non coincide con quanto risulta comunicato, è ragionevole aspettarsi una richiesta di chiarimenti. Tenere una contabilità ordinata durante l'anno, invece di ricostruirla a maggio, riduce parecchio questo rischio.

Attenzione

Questa è una guida divulgativa, non una consulenza fiscale. La materia cambia spesso e ogni situazione ha le sue specificità. Verifica sempre sul sito dell'Agenzia delle Entrate o rivolgiti a un commercialista prima di decidere come comportarti.