Tassa di soggiorno: la guida per chi affitta

La paga l'ospite, ma la responsabilità di riscuoterla, versarla e dichiararla è tua. Ecco come funziona, passo per passo.

Ultimo aggiornamento: 26 settembre 2026

La tassa di soggiorno — il nome corretto è imposta di soggiorno — è una delle voci che creano più dubbi a chi affitta per brevi periodi. Non è una tassa sul tuo reddito: la paga l'ospite, per ogni notte trascorsa nella struttura. Ma chi la deve chiedere, conservare, versare al Comune e dichiarare sei tu, e gli errori si pagano.

Cos'è e chi la decide

L'imposta di soggiorno è prevista dall'articolo 4 del D.Lgs. 23/2011 e la istituiscono i singoli Comuni con un proprio regolamento: capoluoghi di provincia, località turistiche e città d'arte possono applicarla, gli altri no. Per questo non esiste un'unica tariffa nazionale: importo, esenzioni, numero massimo di notti tassabili e modalità di versamento cambiano da Comune a Comune, e spesso anche in base al tipo di struttura.

La prima cosa da fare è quindi trovare il regolamento dell'imposta di soggiorno del tuo Comune, di solito pubblicato sul sito comunale nella sezione tributi. Tutto il resto dipende da lì.

Chi paga e chi riscuote

Paga l'ospite, al quale va chiesta l'imposta per ogni notte di soggiorno (entro l'eventuale limite di notti fissato dal Comune). Riscuote il gestore della struttura: tu, se affitti direttamente.

Dal 2020 il gestore è anche responsabile del pagamento dell'imposta, con diritto di rivalsa sull'ospite (articolo 180 del D.L. 34/2020, che ha modificato il D.Lgs. 23/2011). In pratica: se l'ospite non paga e tu non versi, il Comune chiede l'importo a te.

E se prenoto su Airbnb o Booking?

Dipende dal Comune e dalla piattaforma. In diversi Comuni Airbnb riscuote e versa l'imposta direttamente, in base ad accordi con l'amministrazione: in quel caso non devi chiederla tu agli ospiti arrivati da Airbnb. Booking.com in genere non la riscuote al posto tuo, e la indica soltanto nel riepilogo della prenotazione.

Verifica sempre, per il tuo Comune, chi riscuote cosa: chiedere l'imposta due volte allo stesso ospite, o non chiederla pensando che l'abbia già pagata al portale, sono due degli errori più frequenti.

Esenzioni e riduzioni

Le decide il regolamento comunale. Le più diffuse riguardano:

• i minori sotto una certa età (spesso 12, 14 o 16 anni);
• chi soggiorna per cure o per assistere un familiare ricoverato;
• le persone con disabilità e i loro accompagnatori;
• forze dell'ordine, vigili del fuoco e protezione civile in servizio;
• autisti di pullman e guide che accompagnano gruppi;
• in alcuni Comuni, i residenti.

Molte esenzioni richiedono una dichiarazione dell'ospite da conservare: tienila insieme alla prenotazione, perché è la prova da esibire in caso di controllo.

Versamento al Comune

Le somme riscosse vanno versate al Comune alle scadenze previste dal regolamento: mensili, trimestrali o semestrali a seconda del Comune, di solito tramite PagoPA o F24. Molti Comuni chiedono anche una comunicazione periodica — spesso su un portale online — con il numero di ospiti, di pernottamenti tassabili e di esenti del periodo.

La dichiarazione annuale

Oltre alle comunicazioni periodiche al Comune, il gestore deve presentare una dichiarazione annuale dell'imposta di soggiorno, in via telematica, entro il 30 giugno dell'anno successivo a quello di riferimento, con il modello approvato dal Ministero dell'Economia e delle Finanze. Riassume l'imposta riscossa e versata nell'anno.

Cosa rischi

Dal 2020 l'omesso, ritardato o parziale versamento è una violazione amministrativa, con una sanzione pari al 30% dell'importo non versato. L'omessa o infedele presentazione della dichiarazione annuale è punita con una sanzione dal 100% al 200% dell'importo dovuto. A queste si possono aggiungere le sanzioni previste dal regolamento del singolo Comune, per esempio per le comunicazioni periodiche mancate.

Questa guida ha scopo puramente informativo e non costituisce consulenza legale o fiscale: tariffe, esenzioni e scadenze dipendono dal regolamento del tuo Comune, che va sempre verificato — in caso di dubbio rivolgiti al Comune o a un professionista.

Come semplificarsi la vita

La parte più faticosa non è il calcolo in sé, ma tenerlo corretto ospite per ospite — età, esenzioni, notti oltre il limite — e poi ricostruire i totali del periodo per la comunicazione al Comune. Se i dati degli ospiti li raccogli già con il check-in online, hai in mano tutto quello che serve: date di nascita per le esenzioni legate all'età, numero di notti, canale di prenotazione per sapere chi ha già pagato al portale.

È il modo in cui funziona OspitaPro: l'imposta si calcola da sola in base alle regole del tuo Comune, l'ospite può pagarla online al termine del check-in, e per ogni periodo trovi il riepilogo di ospiti, pernottamenti tassabili ed esenti pronto per la comunicazione.

Domande frequenti

La tassa di soggiorno è un mio ricavo da dichiarare?

No: la riscuoti per conto del Comune e la versi. Non è un compenso per il soggiorno, e va tenuta separata dall'incasso dell'affitto.

Se l'ospite si rifiuta di pagarla?

Molti Comuni prevedono un modulo con cui segnalare il rifiuto. Conservalo: dal 2020 resti comunque responsabile del versamento, con diritto di rivalsa sull'ospite.

Se gli ospiti non si presentano, devo versarla?

No: l'imposta è dovuta per le notti effettivamente trascorse nella struttura. Se non c'è stato soggiorno, non c'è imposta.