OspitaPro
IVA e affitti brevi: quando scatta e come funziona
Affittare qualche notte non comporta quasi mai obblighi IVA. Ma esiste una soglia oltre la quale la situazione cambia — ed è scesa nel 2026.
Ultimo aggiornamento: 4 settembre 2026
La domanda che si fanno quasi tutti gli host è: devo aprire la partita IVA? Per chi affitta una o due case in modo occasionale la risposta è di norma no. Ma la soglia che separa il privato dall'imprenditore è più bassa di quanto molti credano, e dal 2026 si è abbassata ulteriormente.
La soglia che fa la differenza
Dal 2021 vale una presunzione precisa: l'attività di locazione breve si considera svolta in forma d'impresa quando si affittano più di un certo numero di appartamenti nello stesso periodo d'imposta.
Fino al 2025 il limite era di 4 appartamenti. Dal 1° gennaio 2026 è sceso a 2. Chi supera quella soglia rientra tra gli operatori economici: obbligo di partita IVA, adempimenti contabili, dichiarazioni IVA periodiche.
È il cambiamento più rilevante degli ultimi anni per chi ha un piccolo portafoglio di immobili: una persona con tre appartamenti che nel 2025 era pienamente "privata", nel 2026 non lo è più.
Le locazioni sono esenti, i servizi no
Qui sta il punto tecnico che sfugge più spesso. Ai fini IVA, le locazioni di immobili sono in linea generale esenti (con alcune eccezioni). Quindi anche chi ha partita IVA non applica necessariamente l'imposta sul canone.
Cambia però tutto se si forniscono servizi aggiuntivi — pulizia durante il soggiorno, fornitura di biancheria, e più in generale prestazioni che avvicinano l'offerta a quella alberghiera. In quel caso l'operazione si qualifica diversamente e l'aliquota applicabile è del 10%.
La differenza tra "servizi accessori che non fanno impresa" e "prestazione di tipo alberghiero" è sottile e si valuta caso per caso: è esattamente il genere di situazione da sottoporre a un commercialista, non da decidere per conto proprio.
Il regime forfettario fino a 85.000 €
Chi è residente in Italia e non supera 85.000 € di ricavi annui può accedere a un regime agevolato: i servizi prestati non sono assoggettati a IVA e valgono formalità di fatturazione semplificate.
Il rovescio della medaglia: non si può detrarre l'IVA sugli acquisti (ristrutturazioni, arredi, utenze). Per chi ha molte spese a monte il conto può non tornare — va valutato con chi conosce i tuoi numeri.
Host non residenti
Dal 1° gennaio 2025 le persone fisiche non residenti che affittano una struttura in Italia possono, a certe condizioni, applicare l'esenzione anche attraverso le autorità fiscali del proprio Stato UE. Le condizioni sono specifiche e legate al fatturato complessivo nell'Unione: è un caso in cui la verifica preventiva è indispensabile.
Scadenze di versamento
Chi è tenuto a versare l'IVA lo fa tramite modello F24, con periodicità diversa:
- Contribuenti mensili: entro il 16 del mese successivo (l'IVA di gennaio si versa entro il 16 febbraio).
- Contribuenti trimestrali: entro il 16 del secondo mese successivo a ciascuno dei primi tre trimestri (16 maggio, 20 agosto, 16 novembre). L'ultimo trimestre si liquida in sede di conguaglio annuale, entro il 16 marzo dell'anno dopo.
Ricevute e fatture
A seconda del regime possono essere richieste formalità documentali verso l'ospite: emissione di ricevuta o di fattura, quest'ultima in linea di principio elettronica in formato XML. Anche qui, quali documenti servano nel tuo caso specifico dipende dal regime in cui ti trovi.
Come aiuta OspitaPro. Non emette fatture e non fa da sostituto al commercialista — ma tiene ordinato quello che serve per capire dove ti trovi: quanti immobili gestisci, quanto hanno incassato ciascuno e in quale periodo. Sapere di essere vicino alla soglia dei due appartamenti prima di superarla è la differenza tra una scelta e una sorpresa.
Attenzione
Questa pagina spiega le regole generali in modo divulgativo e non sostituisce una consulenza fiscale. L'IVA è una materia complessa, piena di eccezioni, e le soglie cambiano — come dimostra il passaggio da 4 a 2 appartamenti. Verifica sul sito dell'Agenzia delle Entrate e parlane con un professionista prima di prendere decisioni.