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Cedolare secca sugli affitti brevi: come funziona nel 2026
Il regime sostitutivo dell'IRPEF per chi affitta case per brevi periodi: aliquote, requisiti e il cambiamento importante scattato dal 1° gennaio 2026.
Ultimo aggiornamento: 4 settembre 2026
La cedolare secca è un regime fiscale opzionale che sostituisce l'IRPEF sui redditi da locazione: invece di sommare l'affitto agli altri redditi e pagarci l'aliquota progressiva, si applica un'aliquota fissa sull'intero canone incassato. Per chi affitta case per brevi periodi è spesso la scelta più conveniente, ma dal 1° gennaio 2026 uno dei requisiti è cambiato in modo significativo.
Le due aliquote: 21% e 26%
Dal 2024 l'aliquota ordinaria della cedolare secca sulle locazioni brevi è del 26%. Esiste però una riduzione importante: su un solo immobile a scelta l'aliquota scende al 21%. L'immobile da agevolare non viene deciso a priori: lo si indica direttamente nella dichiarazione dei redditi, il che permette di scegliere ogni anno quello che ha prodotto il reddito più alto.
Chi affitta una sola casa, quindi, applica di fatto il 21%. Chi ne affitta due paga il 21% su quella che sceglie e il 26% sull'altra.
Cosa sostituisce
Optando per la cedolare secca non si versano, su quel reddito:
- l'IRPEF e le relative addizionali regionali e comunali;
- l'imposta di registro sul contratto, se registrato;
- l'imposta di bollo sul contratto.
È un punto spesso sottovalutato: le addizionali regionali e comunali possono arrivare rispettivamente al 3,3% e allo 0,8%, e nel confronto con il regime ordinario vanno contate.
Il cambiamento del 2026: da 4 a 2 appartamenti
Fino al periodo d'imposta 2025 si poteva accedere alla cedolare secca affittando fino a 4 appartamenti per anno. Dal 1° gennaio 2026 il limite è sceso a 2 appartamenti. Superata questa soglia, l'attività si presume svolta in forma imprenditoriale: niente cedolare secca, e si entra in un mondo diverso fatto di partita IVA, obblighi contabili e adempimenti IVA.
Chi nel 2025 affittava tre o quattro appartamenti sfruttando il vecchio limite si trova quindi, dal 2026, in una posizione completamente diversa. È un caso in cui vale davvero la pena parlare con un commercialista prima che finisca l'anno, non dopo.
Gli altri requisiti
Oltre al limite degli appartamenti, per applicare la cedolare secca sulle locazioni brevi servono queste condizioni:
- Durata non superiore a 30 giorni per singolo contratto — è la definizione stessa di locazione breve.
- Immobile a uso abitativo, situato in Italia.
- Host e ospite persone fisiche, che non agiscono nell'esercizio di un'attività d'impresa.
- Nessuna partita IVA collegata a quell'attività: chi è registrato ai fini IVA per la locazione è considerato imprenditore.
- Si può essere proprietari, ma anche locatari o comodatari che sublocano o concedono il godimento dell'immobile a terzi.
Sono ammessi alcuni servizi accessori senza perdere il regime: pulizia, fornitura di biancheria, wi-fi, utenze, aria condizionata. Sono servizi strettamente funzionali all'alloggio. Aggiungerne altri di tipo alberghiero (colazione servita, pulizia giornaliera, cambio biancheria quotidiano) sposta l'attività su un piano diverso.
Come si esercita l'opzione
Non serve una comunicazione preventiva all'Agenzia delle Entrate: l'opzione si esercita direttamente nella dichiarazione dei redditi in cui si dichiara quel reddito da locazione breve. È una scelta che si può rivalutare ogni anno.
La ritenuta del 21% trattenuta dai portali
Se la prenotazione arriva da un intermediario che incassa il pagamento dall'ospite e poi lo gira all'host — è il caso di Airbnb e delle altre piattaforme — quell'intermediario applica una ritenuta del 21% sul corrispettivo lordo, al momento del pagamento.
Attenzione a un punto che genera parecchia confusione: dal 2024 quella ritenuta è a titolo di acconto, non d'imposta. Significa che non chiude i conti: in dichiarazione bisogna comunque calcolare l'imposta effettivamente dovuta (ordinaria o sostitutiva), scomputare quanto già trattenuto dal portale e versare l'eventuale differenza. Con la cedolare al 26%, per esempio, resta un 5% da versare a saldo.
La ritenuta non si applica quando l'host opera come impresa — per esempio se ha partita IVA, gestisce immobili per conto terzi, o supera il limite degli appartamenti.
Base imponibile: attenzione al lordo
Con la cedolare secca la base imponibile è l'intero canone lordo: non si scaricano spese, né le commissioni trattenute dai portali. È l'altra faccia della semplicità del regime, e va considerata nel confronto con la tassazione ordinaria — dove invece, in caso di sublocazione, si può dedurre il costo sostenuto.
Come aiuta OspitaPro. Per compilare la dichiarazione servono i numeri esatti dell'anno: quanto hai incassato, da quale canale, al netto di cosa. OspitaPro tiene traccia di entrate e spese struttura per struttura e produce un riepilogo che puoi passare direttamente al commercialista, senza ricostruire tutto a posteriori da estratti conto ed email.
Un avvertimento necessario
Questa pagina è una spiegazione divulgativa, non una consulenza fiscale. Le norme cambiano — il limite degli appartamenti sceso da 4 a 2 nel giro di un anno ne è la prova — e ogni situazione ha le sue particolarità: comproprietà, residenza all'estero, immobili in comodato. Prima di prendere decisioni sui tuoi adempimenti, verifica sul sito dell'Agenzia delle Entrate o parlane con un commercialista.