Cedolare secca o IRPEF: quanto paghi sugli affitti brevi

Inserisci i tuoi altri redditi e quanto incassi dagli affitti: il calcolatore confronta le imposte con le regole del 2026 e ti dice quale regime costa meno.

Ultimo aggiornamento: 27 settembre 2026

Come fa il confronto

• Cedolare secca: aliquota fissa sull'intero incasso lordo, del 21% su un appartamento a scelta e del 26% sul secondo. Sostituisce IRPEF e addizionali.
• IRPEF: l'affitto si somma agli altri redditi e paga l'aliquota del tuo scaglione — nel 2026 il 23% fino a 28.000 €, il 33% fino a 50.000 € e il 43% oltre — più le addizionali. La base è il 95% dell'incasso.
• Con due appartamenti l'opzione si sceglie immobile per immobile: il calcolatore prova anche le combinazioni miste e ti indica la più conveniente.

Un esempio

Con 30.000 € di stipendio e un appartamento che incassa 12.000 € l'anno: con la cedolare al 21% paghi 2.520 €. In IRPEF la base è 11.400 € (il 95%), tutta nello scaglione del 33%: 3.762 €, più circa 228 € di addizionali al 2%, cioè 3.990 €. La cedolare fa risparmiare circa 1.470 €.

Con redditi bassi la differenza si riduce: nel primo scaglione l'IRPEF sul 95% del canone vale circa il 22%, più le addizionali. Per il secondo appartamento, dove la cedolare è al 26%, l'IRPEF può anche costare meno — è il caso in cui il confronto serve davvero.

Cosa il calcolatore non considera

Le detrazioni per lavoro dipendente e pensione diminuiscono man mano che il reddito cresce: aggiungere l'affitto in IRPEF può ridurle, quindi l'IRPEF reale può essere un po' più alta della stima (e la cedolare ancora più conveniente). Non sono considerati nemmeno i casi particolari: comproprietà, sublocazione, redditi oltre 200.000 €, residenza all'estero. Per decidere, porta questi numeri al tuo commercialista.

I numeri giusti, senza ricostruirli

Per fare il conto servono gli incassi esatti dell'anno, appartamento per appartamento. Con OspitaPro entrate e spese sono registrate struttura per struttura, con il riepilogo annuale pronto per la dichiarazione.

Domande frequenti

Quando conviene la cedolare secca sugli affitti brevi?

Quasi sempre quando i tuoi altri redditi superano i 28.000 €: da lì l'IRPEF è al 33% (nel 2026) o al 43%, più le addizionali, contro il 21% della cedolare. Con redditi più bassi la differenza si riduce, e sul secondo appartamento, dove la cedolare è al 26%, l'IRPEF può anche costare meno.

Quali aliquote IRPEF usa il calcolatore?

Quelle del 2026 stabilite dalla Legge di Bilancio 2026: 23% fino a 28.000 €, 33% da 28.000 a 50.000 € e 43% oltre. Le addizionali regionale e comunale le inserisci tu, perché dipendono da dove risiedi.

Perché l'IRPEF è calcolata sul 95% dell'incasso?

Nel regime ordinario il reddito da locazione di un immobile di proprietà è il valore più alto tra la rendita catastale rivalutata e il 95% del canone. Per gli affitti brevi il 95% del canone è di solito il valore più alto, ed è quello che usa il calcolatore.

Posso scegliere la cedolare per un appartamento e l'IRPEF per l'altro?

Sì, l'opzione si esercita immobile per immobile nella dichiarazione dei redditi. Per questo, con due appartamenti, il calcolatore confronta anche le combinazioni miste.

E se affitto più di due appartamenti?

Dal 2026, oltre due appartamenti l'attività si presume svolta come impresa: niente cedolare secca, serve la partita IVA. In quel caso questo confronto non si applica.